{"id":27956,"date":"2025-02-05T12:43:09","date_gmt":"2025-02-05T15:43:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.williamfreire.com.br\/?p=27956"},"modified":"2026-06-09T18:26:51","modified_gmt":"2026-06-09T18:26:51","slug":"cnib-2-0-provimento-no-188-do-cnj-impacta-a-seguranca-juridica-no-mercado-imobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/adz.technology\/demarest\/cnib-2-0-provimento-no-188-do-cnj-impacta-a-seguranca-juridica-no-mercado-imobiliario\/","title":{"rendered":"CNIB 2.0: Provimento n\u00ba 188 do CNJ impacta a seguran\u00e7a jur\u00eddica no mercado imobili\u00e1rio"},"content":{"rendered":"\n

Foi publicado em 10 de dezembro de 2024, com entrada em vigor 30 dias ap\u00f3s sua publica\u00e7\u00e3o, o Provimento n\u00ba 188 do Conselho Nacional de Justi\u00e7a, que alterou o C\u00f3digo Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justi\u00e7a para dispor sobre o funcionamento da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) 2.0.<\/p>\n\n\n\n

Conforme determina o artigo 247 da Lei de Registros P\u00fablicos [1]<\/strong><\/a>, a declara\u00e7\u00e3o de indisponibilidade deve ser objeto de averba\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula imobili\u00e1ria. A indisponibilidade impede a livre circula\u00e7\u00e3o de bens e, como deve ser registrada por meio de averba\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula, prioriza-se o princ\u00edpio da concentra\u00e7\u00e3o de atos na matr\u00edcula, garantindo maior seguran\u00e7a jur\u00eddica ao mercado imobili\u00e1rio, uma vez que a publicidade da indisponibilidade \u00e9 assegurada na matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

A CNIB foi originalmente institu\u00edda pelo Provimento n\u00ba 39 de 2014 como um sistema que centraliza todas as comunica\u00e7\u00f5es de indisponibilidades de bens decretadas por autoridades judici\u00e1rias e administrativas como medida para garantir maior efic\u00e1cia \u00e0s ordens de indisponibilidade. Nesse mesmo sentido, a CNIB 2.0 prop\u00f5e-se n\u00e3o apenas a centralizar as comunica\u00e7\u00f5es, mas tamb\u00e9m a padronizar o sistema em todo o territ\u00f3rio nacional.<\/p>\n\n\n\n

De modo similar \u00e0 reda\u00e7\u00e3o do provimento anterior, a CNIB 2.0 manteve em sua regulamenta\u00e7\u00e3o, entre outras determina\u00e7\u00f5es, a obrigatoriedade de que not\u00e1rios e registradores de im\u00f3veis consultem o banco de dados antes da pr\u00e1tica de atos relativos a bens im\u00f3veis, devendo consignar no ato notarial o resultado dessa consulta.<\/p>\n\n\n\n

Determina\u00e7\u00f5es do CNIB. 2.0<\/h3>\n\n\n\n

Com a CNIB. 2.0, nos termos do artigo 320-E do Provimento n\u00ba 188 do CNJ, determina-se que todas as ordens de indisponibilidade e de cancelamento dever\u00e3o ser encaminhadas aos oficiais de registro de im\u00f3veis, exclusivamente, por interm\u00e9dio da CNIB, vedada a utiliza\u00e7\u00e3o de quaisquer outros meios, tais como mandados, of\u00edcios, malotes digitais e mensagens eletr\u00f4nicas.<\/p>\n\n\n\n

Outra disposi\u00e7\u00e3o do Provimento n\u00ba 188 bem recebida \u00e9 a do artigo 320-G, que disp\u00f5e que no caso de arremata\u00e7\u00e3o, aliena\u00e7\u00e3o ou adjudica\u00e7\u00e3o, a autoridade judicial que determinou tais medidas dever\u00e1, expressamente, prever o cancelamento das demais constri\u00e7\u00f5es oriundas de outros processos, arcando o interessado com os emolumentos devidos. A nova regulamenta\u00e7\u00e3o simplifica o processo, visto que \u00e9 comum que o interessado tenha de buscar, de maneira aut\u00f4noma, o cancelamento das demais indisponibilidades. [2]<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ocorre que a novidade de maior relev\u00e2ncia \u2014 e que causa preocupa\u00e7\u00e3o \u2014 \u00e9 a contida no artigo 320-I, \u00a7 3, que determina que a superveni\u00eancia de ordem de indisponibilidade impede o registro de t\u00edtulos, ainda que anteriormente prenotados, salvo exista na ordem judicial previs\u00e3o em contr\u00e1rio. A conduta seguida por diversos registradores de im\u00f3veis na vig\u00eancia do CNIB, com fundamento no princ\u00edpio da prioridade, era de que, em caso de superveni\u00eancia de ordem de indisponibilidade na vig\u00eancia do prazo de prenota\u00e7\u00e3o, o t\u00edtulo prenotado fosse levado \u00e0 registro antes da ordem de indisponibilidade, haja vista que a prioridade \u00e9 a do t\u00edtulo que foi primeiro prenotado.<\/p>\n\n\n\n

Prenota\u00e7\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n

Em outras palavras, quer dizer que na regulamenta\u00e7\u00e3o atual do Provimento n\u00ba 188, se um determinado comprador de im\u00f3vel tiver prenotado o seu t\u00edtulo de compra e venda e, no prazo da prenota\u00e7\u00e3o, for determinada uma ordem de indisponibilidade, a ordem de indisponibilidade ser\u00e1 primeiramente registrada, em completo desrespeito \u00e0 prioridade do t\u00edtulo anteriormente prenotado.<\/p>\n\n\n\n

O artigo 1.246 do C\u00f3digo Civil estabelece que o registro \u00e9 eficaz desde o momento em que se apresentar o t\u00edtulo ao oficial do registro, e este o prenotar do t\u00edtulo. A prenota\u00e7\u00e3o \u00e9 o protocolo do t\u00edtulo junto ao Cart\u00f3rio. Consoante os artigos 182 a 186 da Lei de Registros P\u00fablicos, todos os t\u00edtulos devem receber um n\u00famero de ordem em raz\u00e3o da sequ\u00eancia de sua apresenta\u00e7\u00e3o, contendo a data de sua prenota\u00e7\u00e3o (ou protocolo). O n\u00famero de ordem recebido por ocasi\u00e3o da apresenta\u00e7\u00e3o determina a prioridade do t\u00edtulo, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um t\u00edtulo simultaneamente.<\/p>\n\n\n\n

Sobre a natureza jur\u00eddica da prenota\u00e7\u00e3o, Orlandi Neto (2023, p. 32) [3]<\/a><\/strong> ensina:<\/p>\n\n\n\n

\u201cA prenota\u00e7\u00e3o \u00e9 o registro provis\u00f3rio do t\u00edtulo. \u00c9 esta sua natureza jur\u00eddica. Por isso, a prenota\u00e7\u00e3o assegura a prefer\u00eancia do direito real. A efic\u00e1cia do registro futuro retroagir\u00e1 \u00e0 data da prenota\u00e7\u00e3o. Por isso, o t\u00edtulo contradit\u00f3rio n\u00e3o pode ser registrado enquanto n\u00e3o caducar a prenota\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo que chegou antes ao Protocolo; \u00e9 como se este j\u00e1 estivesse registrado.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

O princ\u00edpio da prioridade, portanto, determina que, havendo t\u00edtulos contradit\u00f3rios prenotados, deve ser registrado aquele que tiver sido prenotado antes. Conforme Orlandi Neto (2023, p. 33) esclarece, ao tratar do princ\u00edpio da prioridade, que este tem origem no C\u00f3digo Civil, na disposi\u00e7\u00e3o contida no par\u00e1grafo \u00fanico do artigo 1.493, ao tratar da hipoteca.<\/p>\n\n\n\n

Lei de Registros P\u00fablicos<\/h3>\n\n\n\n

Diante disso, questiona-se se a determina\u00e7\u00e3o do artigo 320-I, \u00a73 do Provimento n\u00ba 188 n\u00e3o conflita com outras normas, como a contida no artigo 1.246 do C\u00f3digo Civil e o artigo 186 da Lei de Registros P\u00fablicos, que expressamente determinam o respeito \u00e0 ordem de prenota\u00e7\u00e3o dos t\u00edtulos.<\/p>\n\n\n\n

Uma consequ\u00eancia direta do artigo 320-I, \u00a73 do Provimento n\u00ba 188, na hip\u00f3tese em que um t\u00edtulo prenotado n\u00e3o seja levado a efeito em raz\u00e3o da superveni\u00eancia da indisponibilidade \u00e9 a inefic\u00e1cia do neg\u00f3cio jur\u00eddico, consoante artigo 54 da Lei 13.097\/2015. O artigo 54 da Lei 13.097\/2015 determina que os neg\u00f3cios jur\u00eddicos que tenham por fim transigir sobre direitos reais sobre im\u00f3veis s\u00e3o eficazes em rela\u00e7\u00e3o a atos jur\u00eddicos precedentes, desde que n\u00e3o tenham sido registradas ou averbadas na matr\u00edcula o seguinte:<\/p>\n\n\n\n