O georreferenciamento dos im\u00f3veis rurais \u00e9 exig\u00eancia prevista na Lei n\u00ba 10.267\/2001, regulamentada pelo Decreto n\u00ba 4.449\/2002, e consiste na identifica\u00e7\u00e3o precisa dos limites da propriedade rural por meio de coordenadas geogr\u00e1ficas e \u00e9, conforme o art. 440-AQ do C\u00f3digo de Normas Nacional do CNJ e nos termos do art. 176 da Lei de Registros P\u00fablicos, meio de identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel rural.<\/p>\n\n\n\n
O cronograma de implanta\u00e7\u00e3o do georreferenciamento foi escalonado de acordo com a extens\u00e3o dos im\u00f3veis. A partir de 20 de novembro de 2025, chega o momento em que os im\u00f3veis rurais com \u00e1rea inferior a 25 hectares estejam georreferenciados.<\/p>\n\n\n\n
Com a aproxima\u00e7\u00e3o do prazo, salvo nenhuma novidade legislativa, vale relembrar decis\u00e3o proferida em outubro de 2024 no \u00e2mbito do Agravo em Recurso Especial n\u00ba 2.480.456\/PR, no qual o Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) fixou entendimento no sentido de que as \u00c1reas de Preserva\u00e7\u00e3o Permanente (APPs) e a Reserva Legal (RL) n\u00e3o devem ser computadas no c\u00e1lculo da \u00e1rea total do im\u00f3vel rural, para fins de penhora, especialmente em hip\u00f3teses que envolvam a aplica\u00e7\u00e3o da Lei n\u00ba 8.009\/90 quanto \u00e0 impenhorabilidade da pequena propriedade im\u00f3vel rural[1]<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n A impenhorabilidade da pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela fam\u00edlia, \u00e9 um dos direitos e garantias fundamentais protegidos pela Constitui\u00e7\u00e3o em seu art. 5\u00ba inciso XXVI[2]<\/a> <\/strong>(vide art. 833, VIII, do CPC\/2015).<\/p>\n\n\n\n A propriedade rural pode ser classificada em conformidade com o art. 4\u00ba da Lei 8.629\/1993, que regulamenta os dispositivos constitucionais relacionados \u00e0 reforma agr\u00e1ria, como: pequena propriedade, que \u00e9 o im\u00f3vel rural de \u00e1rea at\u00e9 4 m\u00f3dulos fiscais; a m\u00e9dia propriedade como aquele de \u00e1rea superior a 4 e at\u00e9 15 m\u00f3dulos fiscal; a grande propriedade rural aquela com tamanho superior a 15 m\u00f3dulos fiscais. O m\u00f3dulo fiscal \u00e9 uma unidade de medida fixada pelo INCRA que leva em considera\u00e7\u00e3o as especificidades locais.<\/p>\n\n\n\n Para se verificar a classifica\u00e7\u00e3o de determinada propriedade rural, pode-se consultar o CCIR do im\u00f3vel e \u00e9 exatamente por isso que \u00e9 de suma relev\u00e2ncia que a Declara\u00e7\u00e3o para Cadastro de Im\u00f3veis Rurais \u2013 DCR seja feita corretamente, representando fidedignamente a realidade do im\u00f3vel rural.<\/p>\n\n\n\n A decis\u00e3o em refer\u00eancia, de relatoria do Min. Ant\u00f4nio Carlos Ferreira, surge a partir de um caso no qual um propriet\u00e1rio de im\u00f3vel rural sustentava a prote\u00e7\u00e3o \u00e0 sua propriedade rural, aduzindo que, para o c\u00e1lculo do tamanho da propriedade (como pequena, m\u00e9dia e grande) deve levar em conta apenas a \u00e1rea aproveit\u00e1vel do im\u00f3vel rural e n\u00e3o de sua extens\u00e3o total, devendo ser descontada a parcela destinada \u00e0 preserva\u00e7\u00e3o ambiental (APP e RL).<\/p>\n\n\n\n Na inst\u00e2ncia inferior, o Tribunal de Justi\u00e7a do Paran\u00e1 havia considerado a \u00e1rea total do im\u00f3vel, concluindo que o desconto da parcela destinada \u00e0 preserva\u00e7\u00e3o ambiental s\u00f3 seria aplicado para fins fiscais, a teor do que disp\u00f5e a Lei Federal n\u00ba 9.393\/1996, em seu artigo 10, \u00a7 1\u00ba, inciso II, al\u00ednea a[3]<\/strong><\/a>, de modo que o im\u00f3vel rural objeto da a\u00e7\u00e3o judicial, n\u00e3o desfrutaria da prote\u00e7\u00e3o, tornando-o pass\u00edvel de penhora[4]<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n Contudo, o STJ, ao reanalisar o caso, decidiu que o c\u00e1lculo, para fins de prote\u00e7\u00e3o \u00e0 penhorabilidade da propriedade rural, deve incluir apenas a \u00e1rea efetivamente aproveit\u00e1vel. As \u00e1reas destinadas \u00e0 prote\u00e7\u00e3o ambiental s\u00e3o indispon\u00edveis e n\u00e3o explor\u00e1veis economicamente, tendo sua fun\u00e7\u00e3o restrita, nos termos do art. 40 do Estatuto da Terra (Lei 4.504\/1964), determinando o retorno do caso \u00e0 segunda inst\u00e2ncia para que o Tribunal de Justi\u00e7a do Paran\u00e1 reanalisasse a classifica\u00e7\u00e3o da propriedade com base na \u00e1rea aproveit\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n A decis\u00e3o do STJ pode refletir em diversas frentes no \u00e2mbito imobili\u00e1rio rural e fundi\u00e1rio. S\u00e3o elas, exemplificadamente:<\/p>\n\n\n\n Cr\u00e9dito Rural<\/p>\n\n\n\n Os im\u00f3veis rurais, antes enquadrados como m\u00e9dios ou grandes, podem ser reclassificados como pequenas propriedades, especialmente quando a soma das \u00e1reas voltadas \u00e0 prote\u00e7\u00e3o ambiental seja relevante no c\u00f4mputo da \u00e1rea total da propriedade.<\/p>\n\n\n\n Pol\u00edtica de desapropria\u00e7\u00e3o para fins de reforma agr\u00e1ria<\/p>\n\n\n\n Sob o enfoque das pol\u00edticas de desapropria\u00e7\u00e3o para fins de reforma agr\u00e1ria, tem-se que as propriedades classificadas como pequenas e m\u00e9dias s\u00e3o imunes \u00e0 desapropria\u00e7\u00e3o (desde que o seu propriet\u00e1rio n\u00e3o possua outra propriedade rural) para fins de reforma agr\u00e1ria, conforme disp\u00f5e o art. 4\u00ba, \u00a7 1\u00ba, da Lei 8.629\/1993, e o art. 185, II, da CRF\/88.<\/p>\n\n\n\n Cadastro Ambiental Rural (CAR) e Certificado de Cadastro de Im\u00f3vel Rural (CCIR)<\/p>\n\n\n\n A decis\u00e3o refor\u00e7a ainda mais a import\u00e2ncia e a necessidade de adequa\u00e7\u00e3o do Cadastro Ambiental Rural (CAR), criado pelo C\u00f3digo Florestal (Lei 12.651\/2012), e do Certificado de Cadastro de Im\u00f3vel Rural (CCIR) perante o Instituto Nacional de Coloniza\u00e7\u00e3o e Reforma Agr\u00e1ria (INCRA), consolidando o papel central desses documentos na qualifica\u00e7\u00e3o da \u00e1rea efetivamente produtiva do im\u00f3vel, servindo como refer\u00eancia t\u00e9cnica objetiva tanto para o Poder Judici\u00e1rio, \u00f3rg\u00e3os ambientais e quanto para o mercado fundi\u00e1rio em geral.<\/p>\n\n\n\n A distin\u00e7\u00e3o objetiva entre a \u00e1rea total e a \u00e1rea explor\u00e1vel do im\u00f3vel depende da confiabilidade das informa\u00e7\u00f5es constantes nesses cadastros, especialmente quanto \u00e0 localiza\u00e7\u00e3o, extens\u00e3o e consolida\u00e7\u00e3o das \u00e1reas de preserva\u00e7\u00e3o, refor\u00e7ando a seguran\u00e7a jur\u00eddica quanto a dimens\u00e3o das \u00e1reas efetivamente aproveit\u00e1veis do im\u00f3vel, sobretudo diante de discuss\u00f5es sobre a caracteriza\u00e7\u00e3o do porte da propriedade rural.<\/p>\n\n\n\n Considera\u00e7\u00f5es finais<\/p>\n\n\n\n Observa-se, portanto, que a decis\u00e3o do STJ refor\u00e7a a defesa da pequena propriedade como instrumento de dignidade e sustentabilidade e sinaliza para um refinamento jur\u00eddico da interpreta\u00e7\u00e3o do uso econ\u00f4mico da terra rural, alinhando o Direito Civil, Ambiental, Tribut\u00e1rio e Fundi\u00e1rio com as diretrizes constitucionais de prote\u00e7\u00e3o \u00e0 propriedade rural.<\/p>\n\n\n\n A decis\u00e3o tamb\u00e9m reafirma a import\u00e2ncia de que o georreferenciamento, os cadastros da propriedade rural reflitam de maneira fidedigna a realidade do im\u00f3vel e mantenham conformidade entre si. Documentos como o Certificado de Cadastro de Im\u00f3vel Rural (CCIR), o Cadastro Ambiental Rural (CAR), a declara\u00e7\u00e3o do Imposto Territorial Rural (ITR) e o registro no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR\/INCRA) s\u00e3o avaliados em procedimentos administrativos, negociais e judiciais.<\/p>\n\n\n\n Em situa\u00e7\u00f5es concretas, eventuais inconformidades nos cadastros do im\u00f3vel rural e em sua correta identifica\u00e7\u00e3o pelo georreferenciamento podem impactar diretamente o tempo para a demonstra\u00e7\u00e3o da classifica\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria do im\u00f3vel rural. <\/p>\n\n\n\n A equipe de Assuntos Fundi\u00e1rios do William Freire Advogados Associados <\/em>se coloca \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o para prestar orienta\u00e7\u00f5es e quaisquer esclarecimentos sobre o tema.<\/p>\n\n\n\n [1]<\/strong><\/a> Art. 4\u00ba N\u00e3o se beneficiar\u00e1 do disposto nesta lei aquele que, sabendo-se insolvente, adquire de m\u00e1-f\u00e9 im\u00f3vel mais valioso para transferir a resid\u00eancia familiar, desfazendo-se ou n\u00e3o da moradia antiga.<\/p>\n\n\n\n \u00a7 1\u00ba Neste caso, poder\u00e1 o juiz, na respectiva a\u00e7\u00e3o do credor, transferir a impenhorabilidade para a moradia familiar anterior, ou anular-lhe a venda, liberando a mais valiosa para execu\u00e7\u00e3o ou concurso, conforme a hip\u00f3tese.<\/p>\n\n\n\n <\/a>\u00a7 2\u00ba Quando a resid\u00eancia familiar constituir-se em im\u00f3vel rural, a impenhorabilidade restringir-se-\u00e1 \u00e0 sede de moradia, com os respectivos bens m\u00f3veis, e, nos casos do art. 5\u00ba, inciso XXVI, da Constitui\u00e7\u00e3o, \u00e0 \u00e1rea limitada como pequena propriedade rural.<\/p>\n\n\n\n [2]<\/strong><\/a> XXVI – a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela fam\u00edlia, n\u00e3o ser\u00e1 objeto de penhora para pagamento de d\u00e9bitos decorrentes de sua atividade produtiva, dispondo a lei sobre os meios de financiar o seu desenvolvimento;<\/p>\n\n\n\n [3]<\/strong><\/a> Art. 10. A apura\u00e7\u00e3o e o pagamento do ITR ser\u00e3o efetuados pelo contribuinte, independentemente de pr\u00e9vio procedimento da administra\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria, nos prazos e condi\u00e7\u00f5es estabelecidos pela Secretaria da Receita Federal, sujeitando-se a homologa\u00e7\u00e3o posterior.<\/p>\n\n\n\n <\/a>\u00a7 1\u00ba Para os efeitos de apura\u00e7\u00e3o do ITR, considerar-se-\u00e1:<\/p>\n\n\n\n <\/a>I – VTN, o valor do im\u00f3vel, exclu\u00eddos os valores relativos a:<\/p>\n\n\n\n <\/a><\/a><\/a><\/a>(…)<\/p>\n\n\n\n <\/a>II – \u00e1rea tribut\u00e1vel, a \u00e1rea total do im\u00f3vel, menos as \u00e1reas:<\/p>\n\n\n\n <\/a><\/a>a) de preserva\u00e7\u00e3o permanente e de reserva legal, previstas na Lei no 12.651, de 25 de maio de 2012; (Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 12.844, de 2013) (Vide art. 25 da Lei n\u00ba 12.844, de 2013) (…).<\/a><\/p>\n\n\n\n
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